- 录入购房及置业成本： 输入房产成交总价、税费/过户交易杂费以及前期翻新装修与家具软装预算。
- 设置资金结构与按揭贷款： 选择全款支付或按揭贷款，设定首付比例、年化贷款利率及还款年限计算每月月供。
- 估算租金收入与空置率： 填写每月预期合同租金、预估年化空置率及其他附带收入（如车位或储藏室出租）。
- 录入持有运营支出： 填写物业管理费、每年物业费/公摊维护费、房产税费、房屋保险以及定期维护储备基金。
- 查看多维财务指标与健康度： 实时查验毛租金回报率、净回报率、资本化率 (Cap Rate)、现金回报率及月度现金流。
- 检视十年财富增长并导出报表： 查阅费用占比圆环图、十年资产净值与还贷增长表，支持一键导出 CSV 测算表与 Markdown 投资备忘录。
什么是房产租金回报率与资本化率 (Cap Rate) 计算器？
在海内外住宅与商业地产投资决策中，仅仅对比房屋挂牌买价与预期租金极易产生严重误判。许多初入市场的投资者往往因为忽略了高昂的物业管理费、房屋公摊维修金、房产税及按揭贷款利息，导致原本看似盈利的投资在交房后沦为每月倒贴贴息的负现金流陷阱。
底层数学测算架构与现金流瀑布流模型
本工具构建了专业的房地产损益测算模型。首先基于合同租金扣除空置损耗计算有效毛收入 (EGI)，接着精细扣除管理佣金、税费与维护储备金得出净运营收入 (NOI)，最后结合年金贷款摊销公式扣除银行本息月供，得出底层真正的可自由分配现金流。
核心评估维度：Cap Rate、净回报率与现金回报率
系统自动对比无杠杆资本化率与利用房贷杠杆后的现金回报率 (Cash-on-Cash Return)。同步集成经典 1% 法则检验、毛租金乘数 (GRM) 以及银行信贷关键考核的偿债备付率 (DSCR)，全方位诊断投资风险。
十年财富净值推演、敏感性分析与本地隐私安全
内置直观的支出占比圆环图、包含房价复合增值与按揭本金摊还的十年资产财富推演表，以及应对租金与买价波动的敏感性矩阵。全流程纯本地前端运算，零云端数据传输，切实保护个人财务与置业机密。