- Informar Custos de Aquisição: Digite o preço de compra do imóvel, impostos de transmissão (ITBI/escritura) e reformas iniciais.
- Configurar Financiamento: Selecione compra à vista ou financiamento bancário indicando entrada, juros anuais e prazo do empréstimo.
- Estimar Receitas de Locação: Insira o valor mensal do aluguel, taxa de vacância estimada e outras receitas eventuais.
- Discriminar Despesas Operacionais: Adicione condomínio, IPTU, taxa de administração imobiliária, seguro e reserva de manutenção.
- Analisar Indicadores Financeiros: Avalie a rentabilidade bruta e líquida, o Cap Rate, o retorno Cash-on-Cash e o fluxo de caixa líquido.
- Verificar Projeções e Exportar: Acompanhe a projeção patrimonial de 10 anos, a matriz de sensibilidade e baixe o relatório CSV.
O que é a Calculadora de Rentabilidade de Aluguel e Cap Rate?
A calculadora de rentabilidade de aluguel e Cap Rate é uma ferramenta profissional de modelagem financeira criada para investidores do mercado imobiliário residencial e comercial. Avaliar oportunidades considerando apenas o valor bruto do aluguel pode ocultar taxas condominiais elevadas, IPTU e custos de financiamento que geram fluxo de caixa negativo.
Lógica Matemática de Rendimento e Fluxo de Caixa
A aplicação calcula a Receita Operacional Efetiva considerando a vacância média, deduz as despesas de manutenção e condomínio para obter o Lucro Operacional Líquido (NOI) e projeta as parcelas da tabela de amortização para mensurar o caixa líquido mensal.
Métricas Estratégicas: Cap Rate, Yield Líquido e Cash-on-Cash
Permite comparar de imediato o Cap Rate com o retorno sobre o capital próprio investido (Cash-on-Cash), além de avaliar regras clássicas como a regra do 1%, o multiplicador de aluguel bruto (GRM) e a cobertura de serviço da dívida (DSCR).
Projeção Patrimonial de 10 Anos e Privacidade Serverless
Apresenta gráfico interativo de divisão de receitas, evolução patrimonial de 10 anos com amortização do saldo devedor, matriz de sensibilidade a oscilações de preço e exportação de relatórios em CSV e Markdown com 100% de privacidade no navegador.